物业管理的“双刃剑”效应
——效益提升与权益垄断的现实博弈
作者 李 庚
一、从“居委会时代”到专业化服务：物业的诞生与荣光
六七十年代的城市居住区，是“几角钱卫生费”撑起的朴素管理模式。居委会雇人扫街清厕，资金按户摊派，邻里间低头不见抬头见，管理虽粗放，却透着熟人社会的温度。这种状态在1981年被彻底打破——深圳第一家物业管理公司的成立，如同投入静水的石子，将香港的物业管理模式引入内地。1994年《城市新建住宅小区管理办法》颁布，2003年《物业管理条例》实施，物业公司从“舶来品”变为城市管理的标配，构建起专业化服务体系：智能安防、绿化维护、设施保养，甚至推动住宅资产价值提升。彼时的物业，是城市化进程中解决“住有所管”的关键钥匙，承载着居民对现代生活的想象。
二、从“民生利好”到“怨声载道”，矛盾激化的现实困局
当物业走过四十余载，曾经的“香饽饽”却成了居民口中的“麻烦制造者”。数据显示，我国年均物业纠纷、投诉及诉讼案件达数百万起，95%的居民对物业“不满意”。矛盾的核心，在于服务与管理的失衡。
服务质量“缩水”与费用“糊涂账”：部分物业公司将“管理”异化为“管控”，绿化枯死、垃圾堆积成常态，却对物业费催收格外“积极”。水电公摊不透明、空置房全额收费等规定，更让居民觉得“钱花得不明不白”。
设施“空头支票”与维权“肠梗阻”：开发商卖房时承诺的超市、学校、活动场地，交房后常成“空中楼阁”；水管爆裂、电路故障频发，物业应急响应却拖拖拉拉。业主想维权，却面临业委会“形同虚设”、投诉无门的困境——“找居委会不管，找主管部门踢皮球”成了常态。
监管滞后与利益固化：二十多年前的《物业管理条例》，早已跟不上业主权利意识觉醒的步伐。物业公司与开发商、业主间的利益链条盘根错节，甚至出现“服务没做好，垄断很彻底”的怪象：业主想换物业，流程繁琐堪比“登天”，而物业公司却能通过捆绑水电、占用公共收益（如电梯广告、停车位租金）实现“稳赚不赔”。
三、政策“老黄历”与改革“深水区”：制度与现实的撕裂
党的十八大以来，“民生无小事”成为治国理政的共识，但物业管理的制度设计仍停留在“过去时”。当社区治理走向数字化、精细化，物业却困在“收费-服务-矛盾”的死循环里，根源在于：
法律框架滞后于时代需求：《物权法》虽明确业主对公共区域的权利，却缺乏具体执行细则；《物业管理条例》对物业企业的约束偏软，对业主维权的支持不足。例如，公共收益归业主所有，但如何审计、分配，往往由物业“一言堂”。
基层治理与市场机制的错位：物业本应是市场化服务主体，却因历史原因被赋予部分“行政职能”（如代收垃圾费、配合社区防疫），导致权责不清。当服务沦为“垄断生意”，业主成了“被动消费者”，矛盾自然激化。
利益格局固化阻碍改革：对部分物业公司而言，“管理”比“服务”更有利可图——通过控制公共资源、拖延设施维护，反而能持续收割利益。这种“劣币驱逐良币”的生态，让真正想做好服务的企业难以立足。
四、破局之路：从“垄断管理”到“阳光共治”
当房地产业进入调整期，物业矛盾已从“生活琐事”升级为影响民生幸福感的“关键痛点”。修定《物业法》、细化《物权法》应用，只是迈出了第一步，更关键的是让制度“长牙”。
激活业主自治：让“主人”真正当家
推动业委会规范化运作，简化成立流程，引入专业指导（如法律、财务支持），避免沦为“物业傀儡”。可借鉴部分城市经验，通过区块链技术公示物业费收支、公共收益明细，让每一笔钱都晒在阳光下。
打破垄断壁垒：让市场“择优汰劣”
建立物业企业信用评价体系，对服务差、投诉多的企业列入“黑名单”，限制其参与招投标。支持业主通过公开招标更换物业，政府部门加强对交接过程的监管，防止“老物业赖着不走”。
重构监管体系：让“看得见的手”精准发力
明确住建、市场监管、社区等部门的权责边界，建立“投诉-核查-处罚”闭环机制。例如，对挪用公共收益的物业，依法追责并公示；对开发商未兑现的配套设施，联动城管、规划部门督促整改。
创新服务模式：让“物业”回归“服务”本质
鼓励物业与社区、业主共建“红色物业”，将党建引领融入管理；探索“酬金制”替代“包干制”，物业按服务取酬，结余归业主，从根本上解决“收费与服务脱钩”的问题。
在博弈中寻找平衡的“阳光”
物业管理的“双刃剑”效应，本质是市场化进程中利益分配与权利觉醒的碰撞。当“管家”变成“主人”，当“服务”异化为“管制”，改革势在必行。唯有让制度跟上时代，让监管穿透利益，让业主真正“当家作主”，才能刺破“权益垄断”的阴霾，让物业管理回归“提升生活品质”的初心。毕竟，衡量一项制度的优劣，最终标准只有一个：人民群众拥护不拥护，满意不满意。而“阳光物业”的实现，不仅需要法律的完善，更需要政府、企业、业主三方在博弈中寻找共识——这或许正是中国式现代化民生治理的缩影，道阻且长，行则将至。
2025年6月18日杂谈
作者简介：李庚，男，沈阳人，1960年6月出生，1981年参加工作，从区委办公室工作人员做起，先后经历多个部门，曾经为基层或部门主要负责人，现已退休。在区委工作期间，作为省市六家新闻单位的通讯员和特约记者，先后发表通讯、消息等稿件多篇，现为沈阳市于洪区作协副主席。
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